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时间:2019-12-12 12:16 作者:admin 点击:

前段时间刚刚忙完竣工备案,一直想写一篇工作心得体会,恰好看到这个问题,那就借这个机会谈一谈自己的感受,算是总结、反思与启发,悟已往之不谏,知来者之可追。

先回答问题:

一、竣工验收备案证书什么部门受理的?

图1:建设工程竣工验收备案证书

竣工验收备案的完成,是房地产开发过程最为重要的里程碑节点之一,涉及到后续面积实测报告的取得、《新建住宅交付使用许可证》的办理(住宅项目需要)以及上市公司财务上的项目结转。如上图所示,竣工备案机关是各区建设和交通委员会,以浦东新区为例,备案机关就是上海市浦东新区建设和交通委员会,受理部门是浦东新区建设工程安全质量监督站。


二、竣工验收备案证书如何取得?

首先,建设工程竣工验收备案受理条件:

1. 建设项目通过竣工验收合格,自工程竣工验收合格之日起15日内(建设单位组织,勘察、设计、施工、监理参加,质量监督站见证);

2. 工程质量监督机构应当在工程竣工验收之日起5日内,向备案机关提交工程质量监督报告(提交质量监督站要求的材料,不再赘述,大部分为竣工备案所需资料的复印件,需要注意的是提交室内空气质量检查报告、竣工铭牌照片、材料检测单位确认证明、安全评估表[标准化网上点击确认后盖章],现场验收整改回复完成后,质量监督站出具监督报告);

3. 建设项目通过规划、消防、环保、档案、防雷等部门竣工验收(前置任务);

4. 新型墙体材料专项基金已清算(建设单位办理,总包单位、新型墙体材料生产企业配合);

5. 涉及建筑节能的项目,节能审查已通过(由设计单位提供,施工图审查机构审查并盖章,建设单位、见证单位也就是监理单位盖章);

6. 已办理工程监理合同登记核销及施工合同(总包、专业分包和劳务分包合同)备案核销手续(总包、监理单位完成)。

其次,竣工备案的申请材料(明确前置任务):

1. 建设工程竣工验收备案申请表(原件);

2. 建设工程竣工验收报告(原件),附施工、勘察、设计、监理单位工程合格证明书;

3. 规划部门出具的认可文件或准许使用文件(原件);

4. 公安消防部门出具的认可文件或者准许使用文件(复印件、原件复核);

5. 环保部门出具的认可文件或者准许使用文件(复印件、原件复核,如提供试生产、试运行验收意见,则另附提供正式验收文件的承诺书);

6. 城建档案部门出具的认可文件;

7. 气象局出具的建设项目防雷工程验收认可文件(原件);

8. 上海市新型墙体材料专项资金清算申请表(原件);

9. 上海市民用建筑节能审查备案登记表(原件);

10. 工程款支付证明(原件);

11. 有民防工程的应提供:民防建设工程竣工验收备案证明书(原件)。

再次,基于申请材料,详细的操作方式:


1. 建设工程竣工验收备案申请表(原件);

操作方式:现场验收完成,安监、质监内部oa系统点击确认完成,建设单位方可凭法人一证通登录建筑建材业网进行竣工验收备案的网上申报,选取需要备案的全部单位工程,申报完成后按要求打印建设工程竣工验收备案申请表以及备案明细表,盖公章。


2. 建设工程竣工验收报告(原件),附施工、勘察、设计、监理单位工程合格证明书;

图2:建设工程竣工验收报告


图3:建设工程竣工验收明细表


操作方式:建设单位按范本填写建设工程竣工验收报告、建设工程竣工验收工程明细表,加盖公章及法人章,竣工验收会议时,验收小组全体成员同意工程质量合格后,由小组成员当场签署建设工程竣工验收报告。特别需要注意的是,验收报告、工程明细表中工程概况、单位工程名称、面积、建安工作量(造价)、等信息,务必参照《建设工程安全质量监督申报表》,否则不予受理。施工、勘察、设计、监理单位工程合格证明书由各家单位提供,务必注意表式、单位工程名称符合要求。


3. 规划部门出具的认可文件或准许使用文件(原件);

图4:规划验收合格证


操作方式:目前上海市实行规划和土地管理综合验收,已取消规划结构封顶证明,竣工备案需完成规划综合验收,规划综合验收涉及资料较为繁杂,在此不一一列举。规划综合验收最为重要的几项前置任务为:

a) 委托有资质测绘单位完成规划测绘并出具《建筑工程竣工规划土地验收测量成果报告书》,委托单位务必熟悉项目所属区域规划部门要求且长期于项目所属区域开展业务;

b) 城建档案验收完成,取得《建设工程竣工档案检查结论单》;

c) 完成消防、环保、卫生、绿化、交警等专项验收(卫生、绿化、交警验收本文暂不叙述,今后有机会再写,尤其是绿化验收,有很多经验和教训值得思考)。


4. 公安消防部门出具的认可文件或者准许使用文件(复印件、原件复核);


图5:消防验收意见书


操作方式:消防验收是各专项验收中最为严格的一项,按上海市要求,高度超100m或设有建筑面积大于20000平方米的人员密集场所的建筑应送上海市消防局办理消防验收手续,建设单位应当组织设计、施工、监理等单位进行竣工消防验收,填写《工程竣工验收报告(消防)》,方可提请公安机关消防机构验收。验收前项目应完成所有消防设施、室外消防通道、消防系统检测报告、紧急报警系统(110联网)、正式供水、供电等。


5. 环保部门出具的认可文件或者准许使用文件(复印件、原件复核,如提供试生产、试运行验收意见,则另附提供正式验收文件的承诺书);

图5:试生产审批意见


操作方式:因环保竣工验收耗时较长,凭试生产审批意见另附提供正式验收文件的承诺书办理竣工备案最为合理,申请试生产前应完成与环保验收有关的设备设施、取得《排水许可证》等。需要特别注意的是,试生产有效期为三个月,三个月满可延期三个月,应确保竣工备案在有效期内完成。


6. 城建档案部门出具的认可文件;


图7:竣工档案检查结论单


操作方式:竣工档案验收是规划综合验收和竣工备案的前置任务,档案编制工作贯穿整个建设阶段。应尽早委托长期于项目所属区域开展业务且与档案馆关系较好的档案编制单位进行档案编制交底及后期声像资料制作,以规避因业务不熟悉重复性返工以及被档案馆吹毛求疵刁难的风险。建设单位涉及归档的前期资料及后期专项验收资料的原件务必整理、保存妥当,不得遗失,施工过程的所有设计变更单除审图公司审查盖章外,还需到设计文件审查事务中心进行设计变更备案。


7. 气象局出具的建设项目防雷工程验收认可文件(原件);

图8:防雷装置竣工验收意见书


操作方式:项目防雷设施安装完成、内部电气设备安装完毕后通知检测机构进行竣工检测,检测结束后7个工作日内完成检测报告。提交以下材料办理验收申请:

1、《上海市建设项目防雷工程竣工验收申请表(回执)》;

2、规划许可证复印件;

3、《上海市建设项目防雷装置设计审核意见书》(施工图)复印件;

4、《上海市建设项目防雷工程检测报告》原件;

5、防雷装置竣工图(项目总平面图,防雷接地基础平面图、房屋防雷平面图、防雷接地系统图、电气防雷设计(施工)说明、低压配电系统图、弱电系统spd分布图、弱电系统图);

6、建设单位签订的防雷工程合同或者配套防雷产品供应合同(含产品清单)。

现场验收时,需开通电梯,电涌保护器(spd)被抽查的项目,还需提供《电涌保护器抽查合格报告》。验收整改完成,取得防雷装置竣工验收意见书。


8. 上海市新型墙体材料专项资金清算申请表(原件);


图9:新型墙体材料专项资金清算申请表


操作方式:项目二次结构完成,质量监督机构现场验收出具《现场验收记录》后,即可前往新型墙体材料办公室申请专项资金清算。提交以下资料申请清算并取得新型墙体材料专项资金清算申请表:

a) 新型墙体材料专项资金预缴申请表、非税收入一般缴款书(复印件,前期部、财务部提供);

b) 现场验收记录原件(质量监督站提供);

c) 新型墙体材料认定证书复印件(新型墙体材料生产企业提供);

d) 新型墙体材料发票复印件,原件核对(总包单位提供),生产企业供货确认单原件(新型墙体材料生产企业提供);

e) 营业执照、施工许可证(复印件);

f) 预算书(总包提供);

g) 法人委托书、经办人身份证复印件。


9. 上海市民用建筑节能审查备案登记表(原件);

操作方式:见受理条件。



10.工程款支付证明(原件);
操作方式:按规定表式及备案合同填写工程款支付证明,建设、施工、监理三方盖公章及法人章。

11.有民防工程的应提供:民防建设工程竣工验收备案证明书(原件)。
图10:民防建设工程竣工验收备案证书

操作方式:现根据需要提交的资料明确前置任务,向上海市民防办公室窗口提请民防工程竣工验收,需提交以下资料:

a) 民防建设工程竣工验收备案申请表;(窗口领取填写)

b) 民防建设工程竣工验收报告及施工、勘察、民防设计、监理合格证明书;(民防质监验收完成后取得,合格证明书由各单位提供)

c) 消防验收批复;(消防验收)

d) 环保验收批复;(环保试生产)

e) 民防工程档案管理机构出具的认可文件;(委托民防档案编制机构进行编制民防档案、声像资料以及平战转换方案,通过民防档案验收)

f) 民防工程平战转换工作量概况表;(民防设计提供,民防审图盖章)

g) 民防工程质量监督报告;(民防竣工验收合格后,民防质监部门出具)

h) 民防工程施工图审查意见书;(民防审图机构出具)

i) 民防部门审查(建设工程规划许可证阶段)核定单;

j) 竣工图(项目总平、民防总平、建筑平面图)

k) 上海市地下工程基本信息登记表。(窗口领取填写)

资料齐全报送后,10个工作日内取得《民防建设工程竣工验收备案证书》。



三、结束语

一个项目到了开发后期,各个专项验收以及竣工备案接踵而至,牵涉面之广、涉及单位之多、各项流程手续之繁杂,都在考验着项目团队的开发水平,同样,对于团队中的每一个人,你若不能解决问题,那么你就会成为问题。

从取得各个专项验收批复,到竣工备案的完成,见识到了在这个国度公权力之大,也见识到了社会资源的重要性。见招拆招的社会关系固然重要,但未雨绸缪的操盘思路更不可或缺,知晓各项验收的前提条件以及潜在规则,明确各项验收之间的逻辑关系,才能从前期阶段,包括设计、招投标方面就尽可能的为后续工作铺路而不是挖坑埋雷,避免节点临近时自乱阵脚。

最后特别需要说明的是,本文所述基于浦东新区某个项目竣工验收备案办理的案例,而且因为个人经验和水平有限,难免存在疏漏、不当之处,敬请斧正。